今年5月,中铁建拿下大渡口滨江地块263亩土地,成交总价28.6亿,成交楼面价9301元/平方米。该宗土拍,作为大渡口区域今年以来的首拍,中铁建成为伏牛溪板块的地王。中铁建选择大渡口,选择在此地布局,其项目本身如何定位?如今拿地已过半年,项目现阶段施工进度如何呢?

前往实地,一探究竟

记者实地查看了该地块的情况,以及竞得土地的房企目前的施工进度。

首先到达地块附近的思源公园,从制高点处鸟瞰整个滨江地块。目前所进驻该地块的企业已有数家。现场看来,各方均已动工,平整土地。

(位于思源公园拍摄整个地块的全貌)

(金融街竞得地块土地上,卡车正在作业,进行平整土地)

(中铁建竞得土地外围,堡坎切面已做初步平整)

高高的堡坎,挡住了探访的路,只能另辟蹊径。驱车到地王项目时,天色已晚。不过,此行不虚。

记者实地查看到,目前营销中心已经建立,建筑工地已初步平整,整个项目井然有序的运转。与现场施工方管理人员攀谈,了解到一些情况。此项目案名未定,营销中心预计2020年3月亮相,5月份项目首次开盘。产品定位西派系精装,目前修建的首期产品是20多层的小高层。管理人员还重点介绍了营销中心是斥上亿巨资,精心打造而成,到时候欢迎前来参观。记者问及价格,对方表示目前价格没有出来,目前市场下行,区域的价格本来也不高,不方便猜测。

地王如何定位项目,打造产品,看来早已了然于胸,如今最大的悬念,就是价格了。定价多少,来听听业界人士的看法。

(售房部还是熟悉的精装西派系建筑风格)

(繁忙的施工现场)

势已成,价几何?且听业界人士如何说

一位知情的业界人士表示,中铁建拿地价格偏贵了点,旁边拿成5000多,中间有4000多的价差,大渡口区域支撑很吃力。按照楼面价9300元推算,加上建安成本、资金利息、税费配套费等,成本至少在16000到17000元之间,如果在算上未来的营销渠道等费用,房价套内起码破2万。

另一位业界人士分析,中铁建拿地的几大理由,一是国企融资成本较低,二是自身作为建筑企业建筑成本低,三是其西派系列,作为高端产品溢价能力强。

听听大渡口人民的心声

业界人士破2万的价格预言,大渡口居民如何看待,记者实地进行了采访。

家住国瑞爱与山的王女士表示,“啊?要卖2万,承受不起。虽然不是土生土长的原住民,但是定居大渡口也有二十年了。大渡口区作为重钢老厂区的所在地,给人的印象一直都是环境脏乱差。全区就三十七中,一所重点中学。目前轨道交通落后,仅有一条轻轨2号线,商圈方面,除了九宫庙商圈成熟外,其他还在打造的商圈人气都不强。如果是在北区,北区2万的项目比比皆是,如果我要买,北区项目将是首选。大渡口房价一直徘徊在1万多,这个价格很合适很宜居。”

另一位陈先生,也接受了采访。他说:“作为土生土长的大渡口居民,看到了重钢搬迁后的变迁。从个人角度来说,对这块区域怀着很深厚的感情。家里经营着家族企业,虽然北区是有很多标杆楼盘,但我并不愿意离开大渡口,更愿意看到大渡口人居环境的改变。从目前大渡口整体楼市来看,之前的项目很小,产品也主要以刚需为主。大渡口确实缺乏标杆楼盘,不是不想买。如果有这么一个项目面世,只要产品做得好,我觉得值,肯定会优先考虑。大渡口还是有一些产业支撑,这些产业带动了一批有高需求的人。”

大渡口的现状

木桶效应讲的是,一只水桶能装多少水,取决于它最短的那块木板。相对于重庆主城的其他区域的房价,大渡口区的房价就是那根最短的木板。

一般来说,区域能否支撑房价取决于高收入人群流入、教育、交通、医疗和商圈辐射力。大渡口区与主城其他区域比较起来,各方面存在差距。

经查询,2019年主城区域高层成交数据,大渡口排名最后,建面均价9254元/平方米。记者也查询了该地块周边的小区的二手房价格,比如古渡春色、科而士天辰美苑、庐山锦程等,均是小户型设计,价格1万到1万2左右。

据了解,当前,大渡口区在政府主导下,正聚焦发展大数据智能化、生态环保、大健康生物医药、文化休闲旅游“四大支柱产业”,大力实施基础设施、公共配套、生态环境、城市文化“四大品质工程”,重点打造钓鱼嘴滨江湾区、九宫庙商圈、伏牛溪、建桥园区“四大重点板块”,全力建设“高质量产业之区、高品质宜居之城”。

(数据来源:领域盛景)

中铁建精装西派系能否加持产品,大渡口区域房价能否摸到2万的天花板?实践是检验真理的唯一标准,市场是否认可,让我们拭目以待吧。

相关复盘链接:

2019年大渡口区域住宅土拍市场回顾,各品牌房企进驻该区域

经重庆市公共资源交易网查询得知,截止到今天,大渡口区全年拍卖土地共计9宗,其中住宅用地5宗。以时间轴为线,情况如下:

5月5日,大渡口滨江地块,土地面积263亩,被中铁建拿下,成交总价28.6亿,成交楼面价9301元/平方米;

5月21日,大渡口核心区,土地面积63亩,被佳兆业收入囊中,成交总价10.5亿,成交楼面价10066元/平方米;

11月18日,大渡口滨江地块,土地面积70亩,被正荣、朗基联合竞得,成交总价5.14亿,成交楼面价5497元/平方米;

11月18日,大渡口滨江地块,土地面积113亩,被金融街、金科、世茂竞得,成交总价8.15亿,成交楼面价5429元/平方米;

11月18日,大渡口滨江地块,土地面积133亩,被金地竞得,成交总价9.6亿,成交楼面价5636元/平方米。

(中铁建竞得地块,楼面价9301元/平方米)

(金地竞得地块,楼面价5636元/平方米)

(金融街+金科+世茂竞得地块,楼面价5429元/平方米)

(正荣+朗基竞得地块,楼面价5497元/平方)